Как расторгнуть договор аренды арендору если одностороннее расторжение договором не предусмотрено

Содержание
  1. Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма
  2. Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором
  3. Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ
  4. Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?
  5. Особенности расторжения арендыарендодателем через суд
  6. Образец искового заявленияоб одностороннем расторжении договора аренды
  7. Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?
  8. В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:
  9. На что необходимо обратить внимание при оформлении?
  10. Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?
  11. Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации
  12. А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?
  13. О расторжении договора аренды по инициативе арендатора
  14. Если договор аренды заключён на определённый срок
  15. Если договор аренды заключён на неопределённый срок
  16. 1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю
  17. 2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения
  18. 3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения
  19. Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем
  20. Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя
  21. Общие положения о расторжения договора
  22. Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
  23. Как разорвать соглашения в одностороннем порядке
  24. Последствия расторжения аренды
  25. Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
  26. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке – статьи адвокатского бюро
  27. Причины и основания для досрочного расторжения договора аренды
  28. Виды процедуры досрочного расторжения
  29. Прекращение арендных правоотношений во внесудебном порядке
  30. Расторжение через обращение в суд
  31. Возврат имущества
  32. Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора
  33. Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон
  34. Одностороннее прекращение договора аренды арендатором
  35. Расторжение договора аренды по желанию арендодателя
  36. Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Как расторгнуть договор аренды арендору если одностороннее расторжение договором не предусмотрено

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу.

В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.

Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца.

В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Уведомление (письмо) о расторжении договора найма жилого помещения (образец)Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.

Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.

Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло.

При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд.

Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца.

Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.

Особенности расторжения арендыарендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств, которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

  • систематическое игнорирование арендатором необходимости в оплате за пользование жилой площадью – не менее 6 месяцев. Если договор является краткосрочным, достаточно наличия двух фактов неоплаты. В отдельных ситуациях срок уточняется договором, поэтому общий период просрочки может быть увеличен;
  • нанесение вреда имуществу, которое принадлежит арендодателю, в том числе и порча квартиры, используемой для сдачи в аренду;
  • причинение вреда здоровью арендодателя и членов его семьи;
  • игнорирование правил эксплуатации недвижимости, будь то использование в коммерческих целях, не по назначению, с нарушением интересов соседей и т.п.;
  • присвоение квартире статуса аварийной или признание жилого объекта непригодным для дальнейшего проживания по иным факторам.

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Иначе говоря, арендодатель вправе требовать о расторжении договора лишь при наличии виновных действий со стороны арендатора или в случае с возникновением обстоятельств, которые не зависят от участников сделки, но делают проживание в квартире недопустимым.

Важно: добиться принудительного выселения очень сложно. Суд прибегает к использованию данного метода лишь после тщательного рассмотрения все доступных материалов и уточнения возможности использования более мягких методов.

Образец искового заявления об одностороннем расторжении договора аренды

Перед тем, как приступить к оформлению иска, важно понимать, если арендатор нарушил правила эксплуатации помещения, то в первую очередь необходимо реализовать меры по досудебному урегулированию конфликта.

Арендодателю следует предупредить нарушителя о том, что он должен прекратить противоправное поведение.

Законом не определена форма извещения, но с учетом практики рекомендуется уведомлять под личную подпись либо представлять в письменном формате через почтовые услуги.

Если же увещания не дали необходимо результата, то можно переходить к составлению иска. Общее содержание иска об одностороннем расторжении договора аренды таково:

  • наименование суда и адрес его расположения, куда направляется иск;
  • персональные сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес проживания и контактные данные;
  • информация об иных лицах, проживающих в квартире;
  • основания, по которым ответчик вправе пребывать на жилой площади: указывается договор аренды с реквизитами;
  • описание ситуации с уточнением значимых обстоятельств, которые выступают в качестве основания для расторжения со ссылкой на положения нормативных правовых документов. Данная позиция должна быть отражена максимально информативно, но важно избегать эмоциональных формулировок и лирических отступлений;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования конфликта;
  • суть требований с указанием необходимости проведения конкретных действий: расторжение договора, выселение арендатора, взыскание долгов – при их наличии;
  • перечень документов и материалов, прилагаемых к делу в качестве уточнения отдельных обстоятельств или подтверждения факторов для признания ответчика виновным;
  • дата оформления иска и подпись заявителя.

Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 1)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 2)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 3)

Суд после рассмотрения материалов дела может выделить арендатору определенный срок для нивелирования выявленных нарушений, однако максимально допустимый период не может превышать 1 года. Если на протяжении отведенного времени нарушитель не исправит претензии арендодателя, то при вторичном иске происходит расторжение договора.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества. При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещенияАкт приема-передачи жилого помещения

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  • в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;
  • соответствует ли оно первоначальному виду;
  • замечания и претензии, в том числе и незначительные.

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

На что необходимо обратить внимание при оформлении?

При расторжении в одностороннем порядке договора аренды важно помнить об отдельных тонкостях, с учетом которых можно избежать большей части ненужных проблем и обеспечить минимизацию риска признания соглашения недействительным:

  • следует уточнить статус арендатора и арендодателя. Если они являются физическими лицами, достаточно проставить инициалы. Также не считается обязательным раскрывать лишние персональные сведения, будь то место работы, должность, образование и т.п.;
  • если одна из сторон сделки является юридическим лицом, нужно прописать правовой режим организации и указать адрес расположения и данные и руководителе;
  • если договор был оформлен в простой письменной форме, то есть не заверялся у нотариуса, то акт расторжения должен быть составлен в том же варианте;
  • отдельно нужно прописать причины и обстоятельства, из-за которых возникла необходимость в расторжении соглашения, уточнить наличие претензий между сторонами.

Акт о приеме имущества, акт о прекращении аренды и иные документы рекомендуется хранить в течение 2-3 лет, так как не редкость, когда бывшие арендаторы обращаются в суд в целях оспорить отдельные факторы и получить компенсацию для улучшения своего финансового положения.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d186c7459872900ad7b3802/rastorjenie-v-odnostoronnem-poriadke-dogovora-arendy-jilogo-pomesceniia-arendatorom-i-arendodatelem-gk-rf-st-450-obrazec-pisma-5d2062c864271d00adc453e0

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Как расторгнуть договор аренды арендору если одностороннее расторжение договором не предусмотрено

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора.

Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия.

Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок.

А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо.

Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя.

Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

  1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
  2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
  3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
  4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
  5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи.

Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю.

Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении.

Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте.

Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами.

А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения.

Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется.

Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

арендаинструкциярасторжение договора

Источник: https://argumentplus.ru/blog/realty/rent.html

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Как расторгнуть договор аренды арендору если одностороннее расторжение договором не предусмотрено

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Источник: https://arendaexpert.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке – статьи адвокатского бюро

Как расторгнуть договор аренды арендору если одностороннее расторжение договором не предусмотрено

Расторжение договора аренды одной из сторон на практике часто влечет за собой дополнительные трудности.

Связано это с тем, что инициатором прекращения договора является исключительно одна его сторона (тогда, как его заключение инициировали обе стороны).

Для того чтобы избежать негативных последствий для контрагентов, необходимо учесть некоторые практические и законодательные нюансы процесса.

Причины и основания для досрочного расторжения договора аренды

Право расторгнуть договор в одностороннем порядке принадлежит обоим контрагентам по сделке.

Контракт по аренде является одним из типов сделок, условием действительности которого выступает установление срока его действия.

Поэтому для того чтобы прекратить сделку у стороны-инициатора должны быть какие-либо объективные причины. Такие причины и обстоятельства четко установлены Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) (ст.ст. 619 – 620 ГК РФ).

Законодательство не ограничивает право любой из сторон на прекращение контракта по причинам, не установленным положениями указанных статей (то есть перечень оснований открытый и может быть дополнен в соответствии с условиями заключенной сделки). Единственное условие действительности таких причин – их обоснованность и отсутствие противоречий закону.

Основания для расторжения контракта любой из сторон условно можно распределить на две группы:

  1. Причины, связанные с эксплуатацией имущества;
  2. Основания, связанные с оплатой.

В соответствии с положениями ст.619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании следующих причин:

  • пользование имуществом с существенными или неоднократными нарушениями условий сделки или целевого назначения предмета сделки;
  • существенное ухудшение состояния имущества после передачи его в эксплуатацию арендатора;
  • отсутствие поведения капитального ремонта арендатором в установленные сделкой сроки (в случае, если таковая обязанность возложена на арендатора законодательством или условиями сделки) (причины, связанные с имуществом);
  • невнесение арендного платежа в соответствии с условиями сделки более двух раз (причина, связанная с оплатой).

В случае наличия таких причин арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о необходимости устранения недостатков и предоставить для этого соответственный разумный срок (который может быть предварительно определён условиями сделки). Указанное положение выступает в качестве своеобразной страховки арендатора от самовольного расторжения отношений контрагентом.

Положения ст.620 ГК РФ устанавливает перечень условий расторжения для арендатора. К ним относятся:

  • непредставление арендодателем имущества в пользование арендатора в установленный положениями сделки срок (либо создание препятствий для такого пользования);
  • наличие недостатков арендованного имущества, которые не были представлены арендодателем при заключении контракта и не могли быть выявлены арендатором при осмотре;
  • не проведение капитального ремонта имущества арендодателем в установленные законодательством или условиями сделки сроки;
  • непригодность имущества к использованию в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Касательно недостатков, которые были выявлены после передачи имущества в пользование, существенным моментом выступает их препятствование эксплуатации. К примеру, не может считаться подобным недостатком отсутствие какого-либо декоративного элемента в автомобиле, сдаваемом в аренду (чехлы на сидения, бардачок, мультимедиа, дополнительные гаджеты), если иное не оговорено условиями сделки.

Таким образом, для нанимателя все причины, по которым сделка может быть расторгнута, сводятся к группе оснований, связанных непосредственно с имуществом. Такая особенность связана с природой контракта и характером его предмета.

Это никоим образом не ограничивает право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке. Условия прекращения, прописанные в контракте, могут быть практически любыми (только не должны противоречить условиям законодательства).

Судебная практика знает сравнительно небольшое количество случаев, в которых арендатор обратился в суд для прекращения договорных правоотношений в связи со второй группой причин. В основном, такой причиной выступает повышение арендной платы арендодателем без надлежащего предупреждения или в слишком большом размере.

Виды процедуры досрочного расторжения

Как и прекращение любой другой сделки, расторжение договора аренды в одностороннем порядке может быть проведено двумя основными способами – в добровольном (внесудебном) или принудительном (судебном) режиме.

Не обходимо различать прекращение и расторжение сделки, поскольку первое может происходить просто в результате истечения срока действия контракта. Однако для целей определения процедуры расторжения указанные понятия могут приравниваться.

Внесудебная система является предпочтительной, так как влечёт за собой минимальное количество временных и денежных затрат для обеих сторон. Основным условием его применения выступает достижение сторонами компромисса их интересов.

Во избежание злоупотребления сторонами правоотношений правом на обращение в судебные инстанции, законодатель установил обязательный характер для досудебного разрешения споров (положения ст.619 о направлении письма нанимателю).

Указанная позиция подтверждается и положениями п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

То есть перед тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, арендодатель обязан уведомить об этом арендатора в письменном виде.

С точки зрения формирования законодательной нормы интересным является тот факт, что для нанимателя не обязательно направлять арендодателю письмо-уведомление о желании расторгнуть контракт. Расторгнуть договор в одностороннем порядке арендатору в этом смысле процедурно проще. Для арендодателя страховки закон не предусматривает.

Прекращение арендных правоотношений во внесудебном порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем проводится с обязательным предварительным направлением требования. В требовании (письме), которое направляется нанимателю, арендодатель должен указать основания прекращения правоотношений в соответствии с положениями договора или законодательства.

Также должны быть выдвинуты требования (условно их можно обозначить так: «устранение недостатков или расторжение контракта»). В письме могут быть оговорены конкретные условия, на которых сделка расторгается.

Такое письмо направляется специальной доставкой с уведомлением о передаче адресату (позже доказательство получения письма может быть использовано стороной в качестве доказательства в суде).

На практике важен момент направления уведомления о досрочном прекращении. Срок для направления такого письма варьируется в зависимости от установленного для контракта срока. В соответствии с положениями ст.

610 ГК РФ, при контракта по аренде на неопределённый срок, уведомление об отказе от контракта должно быть направлено стороне не позднее чем за один месяц (а в случае контрактов по аренде недвижимости – за три месяца). Для контрактов с определённым сроком это правило не применяется.

Однако такой срок, в любом случае, должен соответствовать критерию разумности.

Гражданское законодательство РФ руководствуется общим правилом, согласно которому прекращение сделки должно проводится в той же форме, что и его заключение. Этот общий принцип актуален и для договора аренды.

То есть для действительности сделки о расторжении договора аренды помещения в одностороннем порядке, подписанного, например, при участии нотариуса, необходимо его же участие. Отдельно необходимо придерживаться формы передачи имущества в распоряжение арендатора, которая была определена сторонами ранее.

То есть, если предмет сделки передавался с подписанием акта приёма-передачи, то и его возврат должен быть оформлен актом.

Внесудебное расторжение договора аренды в одностороннем порядке предусматривает заключение отдельного соглашения. Для того чтобы соглашение было действительным, оно должно содержать некоторые обязательные элементы:

  • дата и место заключения;
  • четкое обозначение арендованного имущества;
  • декларацию добровольности расторжения контракта.

Необязательным на практике является описание в соглашении причин прекращения правоотношений или других обстоятельств, сложившихся между контрагентами, повлиявших на принятие решения о расторжении.

Практикующие юристы рекомендуют на этапе подписания договора оговорить и как можно более детально описать условия досрочного расторжения сделки. Это обезопасит обе стороны в дальнейшем от возможных временных и денежных затрат. Даже при отсутствии согласия между контрагентами для внесудебного решения спора, разрешение спора в суде более намного более быстрым и объективным.

Расторжение через обращение в суд

Некоторые юристы не рекомендуют расторгать контракт по аренде в судебном режиме.

Это связано с тем, что в судебной практике встречаются случаи, когда судом односторонний отказ от сделки воспринимается как злоупотребление своим правом.

Однако такая правовая позиция противоречит положения ГК РФ о свободе договора, а также принципам, установленным ст.ст.610-622 ГК РФ касательно прекращения именно контракта по аренде.

Прекращение контракта через обращение в суд имеет некоторые преимущества. Первый аспект – психологический. Решение суда обязательно к исполнению. И уже сам этот факт побуждает стороны к правильным действиям.

Кроме того, санкции, установленные законодательством за невыполнение решения, также имеют определённый эффект.

Стороны также могут просить в своих исковых заявлениях о выплате контрагентом дополнительных сумм (неустойки) или совершении определённых действий (например, проведения капитального или текущего ремонта возвращаемого имущества нанимателем).

Ст.ст. 450-451 ГК РФ устанавливает общие положения, на основании которых расторжение контракта проводится в судебном порядке. К ним относят:

  1. Существенное нарушение условий, определённых контрактом, одной из сторон;
  2. Существенное изменение обстоятельств, при которых изначально был заключён договор.

Указанный перечень не является закрытым и может быть дополнен другими причинами. Для того чтобы доказать суду обоснованность своих требований касательно досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке стороне необходимо предоставить доказательства наличия обстоятельств, определённых ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Возврат имущества

Законодатель определяет режим возврата имущества арендодателю после расторжения сделки. В соответствии со ст.622 ГК РФ арендатор обязан возвратить имущество в том виде, в котором получил его в пользование с учётом нормального износа.

При этом категория нормального износа и его критерии законодателем не определяются (что выглядит вполне логичным). На практике между сторонами могут возникать конфликты, касающиеся степени износа имущества и его состояния.

В такой ситуации при невозможности достижения согласия степень износа имущества определяет суд.

Положения указанной статьи также регулируют случаи невозврата имущества или его несвоевременного возврата. Если наниматель предмет сделки не вернул в установленные сроки, то он обязан выплатить денежные средства за время просрочки (арендную плату).

Арендодатель также может требовать отдельно возмещения убытков, если они не покрываются арендной платой. Законом не определяется, какие именно установленные сроки возврата обязательны для арендатора.

Это может быть срок, определённый контрактом, письмом-требованием арендатора или другими соглашениями между сторонами.

При составлении контракта необходимо обратить внимание на срок возврата имущества и указание его в положения договора. В ситуации, когда стороны не оговорили такой момент при заключении сделки, закон использует для возврата имущества так называемый «разумный срок» (указанное положение определяется п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Источник: https://vashadvokat-msk.ru/about/stati/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke/

Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

Как расторгнуть договор аренды арендору если одностороннее расторжение договором не предусмотрено

Договор имущественной аренды может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и по решению суда или, в определенных законодательством случаях – в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Тем не менее, законодательно обеспечивается защита всех сторон заключенной сделки, которая препятствует самовольному прекращению обязательств арендатора и арендодателя друг перед другом.

1. Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон 2. Одностороннее прекращение договора аренды арендатором 3. Расторжение договора аренды по желанию арендодателя 4. Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон

Рекомендуем прочитать: Как сдать квартиру в аренду?

Несмотря на то, что ст.

310 ГК РФ предусматривает невозможность одностороннего отказа в большинстве случаев от принятых обязательств, в ней же устанавливаются и допущения, позволяющие одной из сторон отказаться от исполнения взятых на себя по договору прав и обязанностей.

Так, в общем случае, право одностороннего отказа по договору, если он заключен между предпринимателем и лицом, не являющимся предпринимателем, сохраняется исключительно за той стороной, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.

При этом законодательство предусматривает указание в договоре возможной ответственности за его расторжение в одностороннем порядке. Если же таковая ответственность не предусмотрена, сторона, пострадавшая от прекращения исполнения другой стороной обязательств, имеет право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных расходов и прочих издержек.

Ст. 452 ГК РФ допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон в случае непредвиденного изменения обстоятельств. В то же самое время, законодательство регламентирует извещение второй стороны о прекращении договора и обращение в суд в случае отсутствия согласия и наличия между сторонами споров.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором

Рекомендуем прочитать: Сдача жилья (квартиры) в аренду – особенности налогообложения

Непосредственно правовое обоснование расторжения договоров, касающихся аренды имущества и прав на прекращение исполнения обязательств со стороны арендатора, предоставляется в ст. 620 ГК РФ, которая однозначно регламентирует ситуации, в которых он может прекратить исполнять свои обязательства по заключенной сделке. К таковым случаям относится:

  • Создание препятствий или непредоставление доступа к арендованному в соответствии с договором имуществу;
  • Наличие у арендуемого имущества существенных недостатков, которые не были оговорены изначально в условиях заключенного договора и о которых было неизвестно арендатору;
  • Арендодатель отказывается от проведения капитального ремонта и обслуживания имущества в соответствии с положениями договора и в установленные в нём сроки, либо в разумные сроки при их отсутствии;
  • В случае, если арендуемое имущество придёт в негодность или значительно изменит свои качества по причине наступления событий, непредвиденных арендатором и произошедших без его участия или вины.

Важный факт

В вышеперечисленных случаях арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и без уведомления арендодателя. В то же самое время, судебное рассмотрение возникающих споров между сторонами возможно по инициативе любой из сторон в случае подобного прекращения взаимных обязательств и прав.

Расторжение договора аренды по желанию арендодателя

Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей.

Регламентируются таковые возможности положениями ст.

619 ГК РФ, которая полностью обосновывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:

  • Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
  • В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
  • Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
  • Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.

Важный факт

Арендодатель всегда обязан уведомить арендатора о прекращении взаимоотношений по договору. При этом таковое уведомление должно предоставлять возможность арендатору исправить ситуацию прежде, чем договор будет расторгнут.

Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Законодательство предусматривает и другие возможные случаи прекращения действия договора по инициативе одной из сторон.

Так, причины для одностороннего прекращения аренды могут предусматриваться непосредственно положениями самой заключенной сделки как для арендодателя, так и для арендатора.

Кроме этого, следует отметить, что любая из сторон всегда может обратиться в суд для последующего расторжения договора по его решению.

При этом обращение в суд возможно и не только при наступлении событий, разрешающих расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Причиной для обращения в органы правосудия может быть или непредвиденное наступление определенных обстоятельств, или же подозрение на нарушение и ущемление прав одной из сторон договора.

Судом в таком случае будет проведена оценка условий на которых заключается договор, а также аналогичных договоров в местности.

Пример: арендатор может потребовать расторжения договора аренды с арендодателем, если в среднем по региону стоимость аналогичных услуг в несколько раз ниже, чем заявлено в условиях договора.

При этом, если таковые изменения наступили в связи с удешевлением предложений на рынке, а в договоре предусмотрена выплата неустойки за досрочное прекращение аренды, суд может вынести решение как о прекращении действия договора аренды, так и о принудительном изменении условий заключенного договора без приостановления действия взятых арендатором или арендодателем обязательств.

(432 голос., 4,59 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/poryadok-rastorzheniya-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke/

Нужные законы
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: