Как проверить что помещение нежилое

Содержание
  1. Как проверить арендодателя квартиры или нежилого помещения и его недвижимость
  2. Кому довериться: риелтору или собственнику?
  3. Не платите заранее за пустую «информацию» и просмотры!
  4. Внимательно до подписания читайте договор с риелтором или агентством
  5. Внимательно до подписания проверяйте договор аренды или найма жилья или офиса
  6. Проверьте документы на квартиру или нежилое помещение (офис)
  7. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на недвижимость!
  8. Не верь глазам своим!
  9. Проверяем личность арендодателя
  10. Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?
  11. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  12. Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
  13. Отвечает генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:
  14. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  15. Отвечает партнер юридической компании LDD Дмитрий Горчаков:
  16. Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:
  17. Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
  18. Анализируем сведения из ЕГРН
  19. Запрашиваем первичные документы
  20. Выявляем особые условия
  21. Смотрим на месте
  22. Проверяем продавца
  23. Итог
  24. Узнаем владельца нежилого помещения по кадастровому номеру
  25. Бесплатной информации о собственниках на сайте Росреестра нет
  26. Вот решение — собственник показан в выписке из ЕГРН
  27. Сервис для заказа выписки из ЕГРН, которым я пользуюсь уже 4 года
  28. Инструкция заказа выписки на Ктотам.про
  29. Юридическая проверка недвижимости перед покупкой – Как проверить объект недвижимости на чистоту при покупке
  30. Проверка недвижимости
  31. Проверка участка перед покупкой
  32. Проверка действительности права собственности
  33. Проверка на предмет самовольной реконструкции
  34. Проверка рисков оспаривания сделки и её условий

Как проверить  что помещение нежилое
Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Представляем вашему вниманию универсальную инструкцию по проверке арендодателя и его недвижимости. Причём это касается и квартиры и коммерческого нежилого помещения.

Чтобы не попасть на уловки мошенников, которых очень много в сфере недвижимости нужно быть очень внимательным. Мы постараемся перечислить наиболее важные моменты. также коснемся вопросов аренды недвижимости через посредников (риелторов).

Кому довериться: риелтору или собственнику?

В подавляющем большинстве случаев квартира или нежилое коммерческое помещение (офис) сдается через посредника — риелтора.

И что самое интересное — обман может быть с любой стороны — как со стороны собственника так и со стороны риелтора. Так что следует держать «ушки на макушке». В случае сотрудничества с риелторской компанией сам, естественно, придётся заплатить дополнительные деньги за услуги специалиста по недвижимости.

По нашему мнению лучше иметь дело непосредственно с собственником недвижимости. Но личность собственника, его недвижимость и условия договора нужно внимательнейшим образом проверять.

Не платите заранее за пустую «информацию» и просмотры!

Да, услуги риелтора платные. Но платить нужно за реально оказанные услуги после того, как договор найма жилья или аренды офиса будет заключён с собственником. Это мировая практика. Так принято и это нормально!

Очень часто доверчивые люди заключают непонятные договоры на так называемые «информационные услуги» или что-то подобное. Канторы могут называться совершенно по-разному: «информационное агенство», «агенство недвижимости», «юридическая фирма», «отдел аренды» и т.п.

  За деньги человеку предоставляют список и контакты якобы собственников, кто сдает недвижимость. Но в итоге это оказывается просто обман. На звонки никто не отвечает, а агенство на претензии сообщает, что услуга оказана — информацию вы получили.

А что с собственником — мы не отвечаем за его действия.

Есть и другие схемы. Например, риелторы созваниваются якобы с собственником. Собственник подтверждает, что да, сдает квартиру. Заключается договор, оплачиваются деньги. Но когда человек едет на объект, оказывается, что такой квартиры нет.

Важно запомнить: деньги агентству недвижимости или риелтору платить только после осмотра квартиры или офиса, переговоров с арендодателем и подписания с ним договора.

Внимательно до подписания читайте договор с риелтором или агентством

В России почему-то сложилась крайне порочная практика — люди не читают юридические документы, которые подписывают. А именно из за этого и возникают потом основные проблемы.

На что обратить внимание в договоре оказания услуг по подборе недвижимости:

  1. Какие именно услуги оказывает агенство или риелтор.
  2. Когда передаются деньги, сколько и за что именно.
  3. Когда услуга считается оказанной.
  4. Срок действия договора.
  5. Какая прописана ответственность риелтора.
  6. Какие гарантии для квартиросъемщика или арендатора.
  7. Порядок расторжения договора, отказ от договора, санкции.

Важно: Проверить организацию, оказывающую услуги по аренде, можно по этой схеме.

Внимательно до подписания проверяйте договор аренды или найма жилья или офиса

Никогда не подписывайте договор не прочитав его! Если требуется время — возьмите шаблон договора себе, изучите в спокойной обстановке. Если что-то не получается или возникают вопросы — обратитесь к юристу.

Нормальный и честный арендодатель всегда даст шаблон договора на руки и предоставит время для изучения.

На что обратить внимание в договоре аренды или найма:

  1. Описание предмета договора (адрес, площадь, кадастровый номер).
  2. Что остается в квартире или в помещении и к каком состоянии.
  3. Кто платит за коммунальные услуги.
  4. Срок аренды, как продлевается (пролонгируется).
  5. Порядок оплаты, расчётов.
  6. Предусмотрен ли рост арендных платежей, в каком размере и в какой период.
  7. Ответственность сторон.
  8. Порядок расторжения договора.
  9. Порядок разрешения споров.
  10. Конкретная схема помещения (приложение к договору).

Проверьте документы на квартиру или нежилое помещение (офис)

Нужно смотреть оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов:

  • договор купли-продажи (дарения, приватизации и т.п.),
  • свидетельство о праве собственности,
  • свидетельство о регистрации права собственности,
  • другие документы.

Также стоит проверить:

  • выписку из домовой книги (кто прописан),
  • справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Обязательно закажите выписку из ЕГРН на недвижимость!

Выписка из ЕГРН даст ответы на 2 вопроса:

  1. Кто действительно в настоящее время является собственником квартиры или нежилой недвижимости.
  2. Есть ли ограничения или обременения (может есть уже зарегистрированный договор аренды).

Важно знать: Заказать выписку из ЕГРН можно по этой ссылке.

Вот так выглядят сведения о собственнике в выписке из ЕГРН в Разделе №2:

Выписка из реестра недвижимости — это единственный и основной правоподтверждающий документ, в помощью которого можно достоверно убедиться кто в действительности является собственником недвижимости на момент получения этой выписки.

Важно: Если в выписке из ЕГРН собственников недвижимости несколько — все они должны быть указаны в договоре аренды недвижимости или от них должно быть получено нотариальное согласие на сдачу в аренду.

Не верь глазам своим!

Не стоит слепо доверять красочным «отфотошопленным» фотографиям, размещенным в объявлении!

Нужно непосредственно идти на объект и смотреть всё в живую. И только убедившись, что всё нормально, можно переходить к документальному оформлению.

Также обязательно проверьте фактическое соответствие адреса объекта недвижимости с тем, что прописан в документах.

Проверяем личность арендодателя

  1. Смотрим паспорт арендодателя.
  2. Сверяем его ФИО из паспорта с оригиналами документов на недвижимость и с ФИО, указанным в выписке из ЕГРН. Напоминаем, что выписку можно заказать по этой ссылке.

Как проверить человека более подробно — читайте в этой статье.

Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Источник: https://YuristPrav.ru/kak-proverit-arendodatelya-kvartiry-ili-nezhilogo-pomeshheniya-i-ego-nedvizhimost

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как проверить  что помещение нежилое

Для того чтобы понять, насколько объект коммерческого назначения соответствует целям, под которые Вы хотите его использовать, Вам необходимо обратиться к некоторой документации. Понадобятся кадастровый паспорт объекта, выписка из Росреестра, которые покажут назначение данного объекта. Как правило, такие документы выдаются в БТИ.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Чтобы понять, не было ли произведено каких-то махинаций в смене назначения объекта, необходимо копнуть глубже. Например, как правило, в домах, построенных после 2005–2008 годов, первый этаж априори сразу под коммерческую недвижимость.

А вот в домах ранней постройки все этажи – с жилыми помещениями, для использования которых в иных целях необходимо сменить назначение земли.

Если Вам необходимо убедиться, что землю перевели в иную категорию корректно, нужно получать информацию в органе исполнительной власти (как правило, это орган муниципалитета) – в Главархитектуре.

Там Вы найдете историю данного объекта и сможете увидеть все промежуточные этапы, которые прошел собственник: есть ли необходимые согласования, проведена ли строительная экспертиза и т. д. Только обратившись в Главархитектуру, можно выяснить, действительно ли смена назначения объекта была проведена законно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Говоря об общем имуществе многоквартирного дома, стоит отметить, что любое его использование, включая коммерческие цели, должно быть согласовано с собственниками. Только они имеют права на крыши, подвалы, общие холлы, лифтовые шахты и прочее.

Однако подвалы действительно периодически используют в качестве коммерческих помещений, но через какое-то время они передаются обратно собственникам, потому что данные переводы проводятся незаконно.

Поэтому желательно запросить информацию в Росреестре, чтобы узнать, кто является правообладателем данного помещения, а также доказать, что там есть общие коммуникации, поэтому данное имущество – собственность многоквартирного дома, которое не может являться коммерческим.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Перевод жилого помещения, расположенного на первом этаже в многоквартирном доме, является законным, если государственный орган самоуправления, определяющий основания и осуществляющий процедуру перевода жилых помещений в нежилые (в Москве это Департамент городского имущества, в других регионах страны – организации при районных администрациях), осуществил перевод и сменил статус жилья с жилого на нежилое, согласно ст. 22, 23 Жилищного Кодекса РФ.

Условия для перевода помещения в нежилой фонд:

  1. лицо, обратившееся за услугой перевода, является собственником жилого помещения;
  2. помещение имеет отдельный вход и изолированно от помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (лестничной площадки, входа в подъезд дома), или имеется техническая возможность оборудовать такой вход на том условии, что общее имущество собственников многоквартирного дома не будет затронуто;
  3. в случаях, когда затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома (например, земельный участок под крыльцо); при оборудовании отдельного входа заявителем предоставляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
  4. в жилом помещении не должно быть зарегистрированных или проживающих без регистрации лиц;
  5. жилое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (как в случае с залогом, рентой, арендой и т. д.);
  6. жилое помещение переводится в нежилое не в целях использования для осуществления религиозной деятельности;
  7. собственник представил проект переустройства (перепланировки) помещения, согласованный в Роспотребнадзоре, ГлавАПУ и Госпожнадзоре.

Если собственник помещения законно сменил статус помещения с жилого на нежилое, он должен располагать копиями всех перечисленных документов, и значит, эти документы могут быть предоставлены приобретателю для ознакомления.

После того как компетентный орган примет решение о переводе помещения в нежилой фонд, это решение направляется в Росреестр через электронные средства связи для внесения изменений в ЕГРН, после чего собственнику высылается выписка из ЕГРН, подтверждающая изменение статуса помещения.

Отвечает генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Для перевода жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме) должны быть соблюдены следующие условия: расположение на нулевом или первом этаже, возможность обустройства отдельного входа, отсутствие прописанных жильцов, арестов и обременений.

Кроме того, владельцу помещения необходимо получить письменное согласие более чем от 50% собственников жилья в данном МКД, а также согласовать свои действия с Агентством архитектуры, Пожарной службой, Санитарно-эпидемической службой и Государственным комитетом по охране окружающей среды.

Если все эти требования выполнены, перевод жилого помещения в нежилое будет признан законным.

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Нулевой этаж дома явно никогда живым и не являлся, так как это цокольное помещение, то есть изначально не жилое, как подвалы и чердаки. Именно в нежилых помещениях могут располагаться коммерческие организации, если их деятельность соответствует разрешенному использованию для данных нежилых помещений. Согласованием и изменением разрешенного использования занимается администрация района.

Для того чтобы начать расследование, законно ли размещаются коммерческие организации в помещении, зайдите на сайт Росреестра и закажите подробную выписку из ЕГРН (единого государственного реестра прав на недвижимость): там будет написан правообладатель, статус помещения (жилое или нежилое) и разрешенное использование. Если помещение принадлежит частному лицу или посторонней организации, то они могут использовать его по своему усмотрению и сдавать в соответствии с назначением. Если помещение принадлежит государству, то арендой этого помещения занимается КУГИ, государственная организация. Тогда, если Вас что-то не устраивает, подайте туда жалобу. Если помещение принадлежит ТСЖ, то есть в том числе и Вам, то поинтересуйтесь там, на каких основаниях они его сдают. Для этого нужны решения собраний и т. д.

И если, на Ваш взгляд, разрешенное использование не соответствует тому, что Вы видите, пишите жалобу в администрацию и прокуратуру.

Отвечает партнер юридической компании LDD Дмитрий Горчаков:

Возможность перевода жилого помещения в нежилое регламентируют Жилищный кодекс РФ и другие градостроительные законодательные акты.

Чтобы провести данную процедуру, собственник должен собрать необходимый пакет документов и подать его в соответствующий орган местного самоуправления. Например, в Москве это Мосжилинспекция.

Эта же инстанция проверяет и законность данной процедуры и обязана предоставить ответ на запрос гражданина, на каком основании помещение используется как нежилое.

Если же у гражданина есть подозрение, что помещение было переведено в нежилое незаконно, то он может обратиться с заявлением в прокуратуру, которая должна будет провести по данному факту проверку.

Что касается цокольного этажа и других нежилых помещений в многоквартирном доме, то, согласно ЖК РФ, такие помещения принадлежат жильцам дома на праве общей долевой собственности. Законодательно предусмотрена возможность выделения такого помещения из общего имущества дома, но делается это на основании согласия всех жильцов дома.

Чтобы выяснить, законно ли была проведена данная процедура, нужно обратиться в Управление Росреестра и заказать выписку из ЕГРП на Ваш дом. Если в ходе проверки будут выявлены нарушения, то можно смело обращаться в суд.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

Для проверки законности перевода цокольного этажа в нежилое помещение, наличия необходимой документации, а также вопросов, связанных с перепланировкой и реконструкцией помещения подвала, необходимо обратиться с письменным заявлением в бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ делает справки и выписки, необходимые для получения информации и проверки объекта недвижимости перед заключением сделки. Справка из БТИ предоставляется при наличии:

  1. паспорта собственника недвижимости;
  2. свидетельства о праве собственности;
  3. доверенности от собственника недвижимости, если оформлением справки занимается представитель.

Также необходимо определиться с формой справки. Это могут быть технические паспорта объектов, экспликация по формам 22 и 25, документы о состоянии недвижимого объекта, выписка из БТИ, выписка из технического паспорта и т. д.

При обращении в уполномоченный орган следует руководствоваться правилами, предусмотренными Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_uznat_zakonny_li_kommercheskie_organizatsii_na_0_m_etazhe_/6926

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Как проверить  что помещение нежилое

Приобретение любой недвижимости — ответственный шаг. Если речь о коммерческой недвижимости — это еще и очень сложная процедура. Она всегда сопряжена с рисками.

Если не учесть всех мелочей, покупка может обернуться в будущем дополнительными хлопотами, тратами или даже судебными разбирательствами.

Эта статья о том, как мы проверяем коммерческую недвижимость и на что обращаем особое внимание.

Итак, каждый шаг по порядку!

Анализируем сведения из ЕГРН

Как только известен адрес интересующего объекта — проверяем о нем все доступные и не очень доступные сведения в едином государственном реестре недвижимости: кто является собственником, существуют ли ограничения, запреты, которые могут препятствовать сделке и прочие.

 

Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к.

электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять.

Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

 

Учитывая, что коммерческая недвижимость – это не только актив, но и используемый в бизнесе инструмент, предоставляемый в аренду, в залог, в доверительное управление и т.д., мы в своей практике изучаем не только, как обстоят дела с помещением на сегодняшний день, но и что этому предшествовало, разбираем по полочкам историю объекта.

 

Так как любая сделка влечет определенные последствия, важно узнать:

  • какие сделки совершались в период юридической жизни объекта;
  • все ли обязательства по другим сделкам были надлежащим образом прекращены и не смогут ли оказать влияния на будущую судьбу объекта;
  • накладывались ли когда-либо аресты и если да, то в рамках каких судебных процессов, завершены ли разбирательства по данным спорам;
  • не было ли корпоративных споров относительно принятия решения о продаже (например, решение принято неуполномоченным лицом или с нарушениями).

Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

Запрашиваем первичные документы

   

Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

 

Изучаем:

  • все ли фактические обязательства по договору были исполнены: например, оплата по договору, поскольку возникновение долга у продавца может повлиять на сделку — может быть в процессе подготовки к сделке предъявлено право требования в том числе, в судебном порядке.
  • существенные условия этих договоров.

Так, еще недавно при приобретении прав в порядке приватизации на объект зачастую накладывались ограничения по целевому использованию — только как булочная или, скажем, парикмахерская.

  • не занижена ли стоимость. В случае банкротства предыдущего собственника занижение стоимости может являться основанием для признания сделки недействительной.

Если объект, к примеру, 3 месяца назад приобретался по договору купли-продажи по цене в 5 раз ниже той, по которой продается нам, — это очевидный риск.

 

Естественно, что не покупаются помещения без электричества, тепла и водоснабжения. Запрос и изучение документов, подтверждающих взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, является важной частью проверки.

 

Часто предметом сделки являются объекты, имеющие обременения, например, чтобы расплатиться с банком собственник хочется продать недвижимость и полученные деньги направить на погашение кредита.

В таких ситуациях на этапе проверки анализируются документы, подтверждающие правоотношения с банками.

Еще более распространенная ситуация – сделки по покупке «арендного бизнеса», когда важно проверить условия договоров аренды, доказательства выполнения обязательств по ним и т.д.

 

Это лишь самые общие моменты, которые встречаются в наиболее распространенных сделках

Выявляем особые условия

Некоторые объекты недвижимости могут иметь особые статусы, например, объект культурного наследия или особо охраняемый объект. В дополнительной документации к такой недвижимости (охранные обязательства, паспорта охранных объектов) содержатся особые требования к эксплуатации.

Иногда они могут быть трудновыполнимы или весьма затратны для собственника. Кроме того, наличие особых статутов (например, отнесение имущества к объектам культурного наследия или земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения) влияет на порядок подготовки к сделке и условия будущего договора купли-продажи.

Соответственно, данные условия выявляются, анализируются и учитываются при подготовке к сделке.

Смотрим на месте

   

Любой объект приобретается для конкретных целей и он должен соответствовать определенным характеристикам не только на бумаге, но и фактически. Поэтому важным этапом является проверка технической документации. К ней относятся поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта на объект.

 

На данном этапе для осмотра объекта часто мы привлекаем профильных специалистов (энергетики, кадастровые инженеры, специалисты по пожарной безопасности и т.д.)с целью выявить, насколько соответствуют данные, заявленные в документах, фактическому положению вещей.

 

Для детального и всестороннего технического обследования технической приспособленности приобретаемого объекта мы иногда даже организуем выезд целых лабораторий с оборудованием, способных проверить состояние и расположение коммуникаций, электрические мощности, работоспособность кабельных линий и так далее.

 

В подавляющем большинстве случаев в помещении, использующемся для коммерческих целей, будут те или иные перепланировки. Что, в общем-то понятно, ведь каждый бизнес приспосабливает помещение под свои нужды.

К сожалению, перепланировки крайне редко бывают надлежащим образом оформлены, так как процесс их согласования длительный и дорогостоящий, связанный с большим количеством административных и бюрократических препонов.

 

Мы обязательно консультируем, какие последствия приобретения объекта с незаконными перепланировками могут ожидать покупателя:

  • возможно ли легализовать имеющиеся переделки;
  • насколько это проблематично;
  • к каким мерам административной и гражданской ответственности это может привести.

Проверяем продавца

Если это юридическое лицо, изучаем:

  • учредительные документы, внутренние положения организации;
  • к компетенции каких органов управления относится принятие того или иного решения (гендиректор, собрание акционеров), чтобы в будущем это не стало основанием оспаривания сделки;
  • все ли этапы в порядке избрания или назначения ключевых лиц были соблюдены;
  • финансовое положение продавца, чтобы учесть риски банкротства;
  • информацию о судебных спорах, которые могут быть даже не связаны с объектом недвижимости, но косвенно могут повлиять на судьбу сделки.

Если это физическое лицо, помимо судебных споров и исполнительных производств важно проверить:

  • семейное положение — нужно ли согласие супруга;
  • справки о медицинском освидетельствовании из неврологического, наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что человек осознает последствия тех действий, которые предпринимает. Зачастую переговоры ведутся одним лицом, а объект записан, например, на мать или отца преклонного возраста. При необходимости приглашаем на переговоры соответствующих специалистов и просим пройти медицинское освидетельствование.

Итог

Результатом проверки должно стать выявление всех особенностей приобретаемого объекта недвижимости, а также вероятных проблем, связанные с ними. Это позволит обозначить круг дополнительных действий в рамках сделки или сделать вывод о нецелесообразности покупки. Любое решение должно приниматься взвешенно и «с открытыми глазами».

 

Мы предоставляем своим клиентам письменное нормативно-обоснованное юридическое заключение, где указаны все источники и документы, проанализированные в процессе работы, все потенциальные риски — устранимые и которые изменить нельзя, чем они могут грозить покупателю. А также обязательно даем рекомендации с подробным списком необходимых действий для исключения или минимизации негативного влияния этих рисков.

 

Дополнительную информацию о составе и стоимости услуг по проверке коммерческой недвижимости вы можете узнать на странице Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

 

Если у вас остались вопросы или вы хотите воспользоваться нашими услугами, позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

 

Ольга Саутина

14.11.2019 г.

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/kak-proverit-kommercheskuyu-nedvizhimost-pered-pokupkoj/

Узнаем владельца нежилого помещения по кадастровому номеру

Как проверить  что помещение нежилое

Статья обновлена: 2 марта 2020 г.

Здравствуйте. По работе мне очень часто требуется находить владельцев какой-либо недвижимости. Сейчас я остановлюсь именно на нежилых помещениях.

Помогу узнать данные их собственников, но только если Вы уже знаете кадастровый номер помещения. Это уже очень облегчает задачу.

Идти никуда не нужно, узнать официальную и достоверную информацию можно онлайн через компьютер или смартфон.

Важно: В России имеется Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Им ведает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, а сокращенно — Росреестр. В этом реестре находится и пополняется вся информация о российской недвижимости, в том числе о её собственниках.

Бесплатной информации о собственниках на сайте Росреестра нет

Многие считают, что можно просто ввести кадастровый номер помещения на официальном сайте Росреестра и будут показаны её собственник(и). Это неправда. Запомните — в открытом доступе на сайте Росреестра сами собственники НЕ ОТОБРАЖАЮТСЯ.

Попробуйте: 1) Перейдите на страницу Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online; 2) Введите кадастровый номер помещения и внизу нажмите на кнопку «Сформировать запрос»; 4) На новой странице странице нажмите на адрес помещения.

6) Теперь будет показана справочная информация о помещении из ЕГРН. Как видите, нет данных о владельце. И так с любой недвижимостью. Для примера у меня есть номер помещения — 77:01:0001063:1655. Такую справочную информацию из ЕГРН я получила. Бесплатно владельца не узнаете.

Небольшую денежку все-таки придётся заплатить. Инструкция и стоимость указана ниже.

Вот решение — собственник показан в выписке из ЕГРН

Официальное название документа — «выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Посмотрите на образец ниже. До написания статьи я заказывала выписку на одно помещение в Москве, в котором находится офис транспортной компании. Где получить выписку?

Нежилое офисное помещение в Москве. В разделе №2 в строке «Правообладатель» показаны ФИО собственника, т.е. физ.лица

Если собственником помещения является физ.лицо, то в выписке будут указаны его ФИО. Паспортные данные или телефон не указываются. Если какая-либо организация, то её название и номер ИНН. Бывает такое, что в выписке просто не будет раздела о собственнике. Значит помещение принадлежит муниципалитету.

Сервис для заказа выписки из ЕГРН, которым я пользуюсь уже 4 года

Заказать выписку может любой человек (даже не гражданин РФ) на любую недвижимость в РФ. Их предоставляют в электронном и в бумажном виде.

Мне удобнее электронная выписка: 1) она стоит 250р, а бумажная уже 460р; 2) идти никуда не нужно — после оплаты выписку отправят на электронную почту; 3) легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно. Можно распечатать.

Раньше я заказывала электронные выписки на официальном сайте Росреестра, сейчас же пользуюсь его партнерским сервисом Ктотам.про (причины указала в следующем абзаце). Ктотам.про берет официальные сведения из ЕГРН, а не из какой-либо своей базы, ведь вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).

Почему я начала пользоваться Ктотам.про? 1) На сайте Росреестра выписка стоит 290р. В Ктотам.про выписка стоит 250р, а пакет из 5 выписок — по 150р за каждую. Как заказать выписку написано ниже, как заказать пакет выписок — здесь. 2) выписки присылают в среднем через 1 час.

С Росреестра же приходилось ждать в среднем 47 часов. Иногда в Ктотам.

про бывают задержки из-за технических работ в Росреестре, о них заранее предупреждают перед заказом выписки; 3) выписки присылают сразу в читабельном виде — открыть их можно на компьютере и смартфоне, никаких дополнительных программ не требуется.

С Росреестра же получите выписку в нечитабельном формате .xml и придется ее переделать в читабельный вид. 4) Легче заполнить поля для заказа и их немного. Сайт Росреестра неудобный, полей для заказа много и нужно вводить свои паспортные данные.

Инструкция заказа выписки на Ктотам.про

Для наглядности я заказала выписки на три нежилых помещения в Санкт-Петербурге. Первое занято салоном красоты, принадлежит физ.лицу. Данное помещение я и указала в инструкции, на картинках это видно. Остальные два принадлежат разным компаниям, которые занимаются покупкой нежилых помещений, чтобы потом сдавать их в аренду. Полученные образцы внизу.

  1. Перейдите на Ктотам.про. Техподдержка: sa@terramark.ru, support@ktotam.pro
  2. Нажмите на вкладку «Кадастровый номер», введите кадастровый номер помещения и нажмите на кнопку «Найти».

    Вот что у меня получилось.

    Нажмите на картинки для их увеличения

    Также вместо кадастрового номера можно ввести адрес.

  3. В открывшемся окне сверьте адрес здания и кликните на «Выбрать объект». «Нет информации в электронной базе ЕГРН Росреестра». Что делать? ↓

    Это означает, что последняя сделка по этой недвижимости была до 2000 года, а Росреестр имеет сведения с 2000 года (в некоторых регионах с 1998 года). До 2000 года сделки регистрировались в БТИ, поэтому в БТИ и есть информация о правообладателей. Но сложность в том, что запросить эту информацию могут только сами владельцы недвижимости.

  4. Нудна выписка уже выбрана «Выписка из ЕГРН на объект недвижимости — 250 руб.», нажмите на кнопку «Далее».
  5. В поле введите адрес электронной почты (e-mail), на которую получите выписку, и нажмите на «Далее».
  6. Выберите способ оплаты, кликните «Оплатить» и оплатите заказ.

    Если выберите «Другими способами», то на выбор вам предоставят оплату через Киви, терминал, с баланса мобильного телефона, электронным кошельком и т.д.

  7. Нужно активировать личный кабинет.

    После оплаты на электронную почту пришлют письмо, в котором указаны логин и пароль от вашего личного кабинета в сервисе Ktotam.pro (2). В письме кликните на кнопку «Активировать Личный кабинет» (1). Проверяйте папку «Спам», иногда письмо попадает туда.

    (письмо выглядит так)

  8. Показано сообщение об активации кабинета. Окно можете закрыть.
  9. Зайдите в личный кабинет, чтобы удостовериться что заказ обрабатывается.

    Для входа в личный кабинет: 1) нажмите на кнопку «Войти» сверху справа; 2) в открывшемся окне введите свою электронную почту и пароль; 3) нажмите на «Войти». Напоминаю, пароль прислали в письме с активацией кабинета.

    При входе вас сразу перенаправит на страницу «Мои выписки». Пролистайте вниз и увидите вашу выписку. Справа будет показано, что заказ обрабатывается.

    В разделе «Профиль» можете указать номер телефона, чтобы получить смс-уведомление о готовности выписки.

  10. Как только выписка будет готова, вас оповестят в электронном письме (если в профиле укажите номер телефона, то о готовности выписки оповестят и по телефону). Проверяйте папку «Спам».

    Чтобы просто взглянуть на выписку, нажмите на кнопку «Посмотреть». Нажав на «Скачать PDF», скачается выписка в формате pdf и ее также можно сразу открыть на телефоне/компьютере с помощью браузера.

    Также выписку можно будет скачать в личном кабинете. Нажмите на среднюю кнопку «PDF». Выписка будет в формате pdf, ее можно сразу открыть на телефоне и компьютере с помощью браузера.

    Чтобы распечатать нажмите на правую кнопку с знаком принтера. Чтобы скачать архив с исходными файлами выписки, нажмите на кнопку левую кнопку «ЭЦП». В архиве выписка будет в формате xml. Файл в формате .

    sig — это электронная подпись регистратора (ЭЦП).

Вот и сами выписки, которые я заказала. В среднем их прислали через 50 мин. после заказа.

Помещение №1 принадлежит физ.лицу Помещение №2 принадлежит ЗАОПомещение №3 принадлежит ООО

Как и писала выше, если у помещения собственником является какая-либо компания (ООО, ЗАО, ОАО, ИП и т.п. ), то в выписке будет указано её название и ИНН.

По номеру ИНН можно узнать кто является её директором, учредителями/участниками, вид деятельности и многое другое. Для этого вбейте номер ИНН на странице Федеральной Налоговой Службы — «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.

Информация о компании будет в файле формата PDF, который можно будет скачать.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Пакет действует 1 год. Заказывается так:

  1. Перейдите на страницу «Ктотам.про — Тарифы и пакетные предложения».
  2. Пролистайте вниз и выберите пакет.
  3. Укажите почту и нажмите кнопку «Далее».
  4. Выберите способ оплаты и оплатите заказ.
  5. После оплаты на электронную почту пришлют письмо, в котором указаны логин и пароль от вашего личного кабинета в сервисе Ktotam.pro (2). В письме кликните на кнопку «Активировать Личный кабинет» (1). Проверяйте папку «Спам», иногда письмо попадает туда.

    (письмо выглядит так)

  6. Зайдите в личный кабинет: 1) нажмите на кнопку «Войти» сверху справа; 2) в открывшемся окне введите свою электронную почту и пароль; 3) нажмите на «Войти». Напоминаю, пароль прислали в письме с активацией кабинета.

    При входе вас сразу перенаправит на страницу «Мои выписки». Справа будет показано количество выписок в вашем пакете и до какой даты он действует.

  7. Как заказать выписки написано здесь (шаги с №1 по №4). Их можно будет скачать в личном кабинете или в электронном письме (шаг №10).

С помощью выписки ЕГРН можно узнать владельцев любой недвижимости. Например, квартиры, земельного участка или здания.

Источник: https://prozhivem.com/obshchee/drugoe/kak-uznat-sobstvennika-nezhilogo-pomeshhenija-po-kasastrovomu-nomeru.html

Юридическая проверка недвижимости перед покупкой – Как проверить объект недвижимости на чистоту при покупке

Как проверить  что помещение нежилое

Предлагаем услуги по проверке юридической чистоты недвижимости и земельных участков перед их покупкой или участием в инвестиционном проекте.

Проверка недвижимости

Перед вложением в актив необходимо знать, являются ли права продавца на него действительными, есть ли риск оспаривания права собственности, предъявления исков об истребовании имущества и т.д. Аналогично, если речь идёт о пусто или недавно застроенном земельном участке – необходимо проверить законность приобретения пав на такой участок.

Также важно удостовериться, что планируемая сделка не может быть оспорена по различным основаниям, связанным с её условиями и правовым статусом продавца. И проверить, что фактически существующий объект соответствует указанному в правоустанавливающих документах.

Условия планируемой сделки необходимо проверить на соответствие интересам покупателя. Особенно если речь идёт не о «чистой» купле-продаже недвижимости, а о передаче объекта через цепочку сделок, продажу юридического лица и т.д.

Проверка участка перед покупкой

Проверка риска оспаривания сделки

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Проверка условий сделки

Проверка недвижимости перед покупкой

Градостроительный и земельный аудит

Проверка прав продавца на объект

Законность первоначальной регистрации

Законность последующих сделок

Также предлагаем градостроительный и земельный аудит – проверку земельных участков и недвижимости перед покупкой с точки зрения возможности застройки и иного использования: видов и параметров разрешённого строительства, накладываемых на участок ограничений и т.д.

Выявление при проверке недвижимости перед покупкой тех или иных проблем не всегда означает, что нужно немедленно прекратить переговоры с продавцом.

Хотя бы потому, что в реальной жизни среди объектов недвижимости, как и среди людей, практически нет абсолютно «здоровых», есть плохо обследованные.

Но наличие тех иди иных рисков позволит лучше оценить целесообразность сделки, может стать аргументом для торга с продавцом и т.д.

Также выявленные риски могут быть в значительной степени переложены на продавца путём включения в договор заверений об обстоятельствах, условий о повышенной ответственности продавца в различных ситуациях и т.д.

Проверка действительности права собственности

Проверка недвижимости перед сделкой на предмет действительности прав продавца не должна ограничиваться получением выписок из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект в настоящее время и их переходе.

Необходимо убедиться, что право продавца зарегистрировано на законных основаниях и не может быть оспорено. А для этого – установить, когда и на основании чего продавец стал собственником имущества.

Если ранее продавец приобрел недвижимость у другого лица – необходимо проверить законность данной сделки. И далее при необходимости – предшествующую «цепочку» сделок.

Вопросы, подлежащие проверке, будут аналогичны тем, по которым проверятся риск планируемой сделки с продавцом.

В том числе – соблюдение порядка одобрения сделок, отсутствие признаков продажи имущества перед банкротством и т.д. Подробно эти вопросы рассмотрены ниже.

Если объект построен сравнительное недавно – актуальным вопросом становится законность регистрации права на него. Наличие записи о праве в ЕГРН не исключает риск признания объекта самовольной постройкой.

Более того – не даёт полной гарантии и вступивший в силу судебный акт о законности регистрации права.

Уже всем известно, что прикрываться «бумажками, полученными жульническим путём», получается далеко не всегда.

Так при регистрации права Росреестр, по известным причинам, нередко закрывает глаза на отсутствие необходимого комплекта документов или иные нарушения. Но потом, при возникновении спора о законности регистрации, суд в первую очередь истребует регистрационное дело. И часто не обнаруживает там ничего похожего на необходимые для регистрации построенного объекта документы.

Соответственно – в рамках юридического аудита объекта недвижимости нужно проверить, какие документы прослужили основанием для регистрации, соответствует ли их содержание действовавшему на тот момент законодательству.

Наиболее распространённые нарушения это регистрация объекта недвижимости на участке, не допускающем капитальное строительство, нарушение разрешённого использования участка, регистрация в упрощённом порядке (по декларации) объектов, которые не подпадают под соответствующие льготные режимы и т.д.

В связи с этим, нужно убедиться либо в наличии и законности выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, либо в том, что для данного объекта при его регистрации законно применялся упрощённый порядок. Аналогично нужно проверить все отражённые в ЕГРН или ранее в документах БТИ изменения площади, этажности и т.д.

«Глубина проверки» не может ограничиваться последними тремя годами истории объекта. Хотя общий срок исковой давности именно такой, есть достаточно много случаев когда он может быть восстановлен.

В частности проверка законности первоначальной регистрации права на построенный объект актуальна для всей нежилой недвижимости, введённой в эксплуатацию после 1995 г.

Да и сам факт постройки объекта до этой даты необходимо проверять, нередки случаи, когда более поздние объекты выдают за советские.

Также необходимо проверить права на земельный участок перед его покупкой, если он продаётся без капитальной застройки или занят недвижимостью, возведённой сравнительно недавно.

Помимо прочего – предстоит удостовериться, что участок был сформирован и предоставлен в собственность или аренду на законных основаниях с соблюдением порядка, предусмотренного для предоставления государственных и муниципальных земель. То есть либо на торгах, либо по одному из оснований допускающих предоставление участка минуя данную процедуру.

Так не редки ситуации, когда участок был передан без торгов в случае, когда их проведение являлось обязательным, либо налущена процедура публичного информирования предстоящем предоставлении участка, незаконно применены льготные основания предоставления земли и т.д.

Также может иметь место наложение границ сформированного участка на ранее предоставленные, в том числе на не отражающиеся на публичной кадастровой карте. Либо на земли лесного фонда, особо охраняемые территории и т.д.

Возможны и случаи спора о компетенции федеральных и местных органов в отношении участка.

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Если документы на ввод объекта в эксплуатацию в порядке – остаётся удостовериться, что существующее физически и учтённое в кадастре здания идентичны.

Как правило, простоявший достаточно долго нежилой объект за это время подвергался тем или иным изменениям, не отражённым документально. Вплоть до того, что в ряде случаев новый объект, построенный на месте снесённого, пытаются выдать за ранее существовавший.

Здесь принципиально важно разграничить изменения, которые не несут для нового собственника существенных рисков, от действительно серьёзных проблем.

Так внутренних перепланировок в нежилом здании в большинстве случаев опасаться не стоит, хотя иногда и могут быть проблемы, связанные с повреждением несущих конструкцией, нарушением противопожарных норм и т.д.

А вот изменение внешних контуров объекта – пристройка или надстройка, повлекшие увеличение общей площади, являются самовольной реконструкцией. Даже если изменение площади незначительно и безупречно соблюдена техническая сторона вопроса.

Особенно актуален этот вопрос в случае с недвижимостью на арендованных участках. Выявление контролирующими органами объектов самовольного строительства, даже незначительно площади, может стать препятствием к продлению договора аренды или выкупу участка.

Проверка рисков оспаривания сделки и её условий

Когда сделан вывод, что права продавца на имущество действительны, нужно убедиться в отсутствии рисков оспаривания сделки по иным основаниям. В первую очередь – с законностью совершаемой сделки для продавца.

Если продавец – юридическое лицо, то необходимо удостовериться в действительности полномочий руководителя, соблюдении порядка одобрения сделки или отсутствии необходимости одобрения.

Если речь идёт о физическом лице – возникает вопрос о его психическом состоянии, отсутствии признаков кабальной сделки и т.д. Особого внимания требует продаже недвижимости по доверенности.

Также необходимо удостовериться, что продавец не имеет признаков банкротства и нет риска оспаривания сделки по специальным основаниям закона о банкротстве.

Дополнительные сложности связаны с тем, что в отношении нежилой недвижимости далеко не всегда речь идёт о «чистой» купле-продаже. Часто по налоговым и иным соображениям сделки совершаются путём передачи акций или долей юридических лиц, внесения объекта в уставный капитал и т.д.

В таком случае, даже если продавец уверяет, что юридическое лицо является только «держателем» имущества и не совершало иных операций, необходим полноценный due diligence организации на предмет возможных долгов и иных рисков.

Также в этом случае целесообразно внесение в договор заверений продавца о финансовом состоянии юридического лица – «держателя».

Аналогично продавцы имущества нередко навязывают занижение цены в договоре по сравнению с реальной, сложные схемы сделки – замену прямой купли-продажи цепочкой сделок, включающей зачет встречных требований, отступное, выдачу векселей и т.д. Не упрощает проверку безопасности сделки и участие в ней оффшорных компаний.

Если реализуется имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (в том числе закреплённое за унитарными предприятиями) – необходимо убедиться в соблюдении специальных правил отчуждения. В том числе последующее оспаривание не исключено и покупке имущества на официальных торгах.

Также целесообразно убедиться в надёжности планируемой схемы оплаты. В первую очередь, опять же, при реализации сложных схем покупки. Здесь задача покупателя – по возможности исключить передачу средств продавцу до регистрация имущества и его фактической передачи.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/proverka-nedvizhimosti-pered-pokupkoj

Нужные законы
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: